自用底地物納

自用底地物納とは何か。自分が所有している、完全所有権の土地を…借地権部分と底地部分とに分けて、借地権部分は残して底地部分だけを譲渡すると考えます。自己借地権です。

困惑の遺産

親が死亡して、遺産を相続したＡさん。《東京都区部の築30年のアパートとその敷地》にかかる「相続税」は、2億円です。
2億円の「相続税」…20年分割の延納にしても、1年分は、1,000万円。さらに金利分の利子税が、年に数百万円加算されます。そして、「相続税」は、必要経費ではありません。
遺産は、収益力の低いアパート…「所得税」を納税した後では、延納しても、「相続税」が払えません。そして、アパートに住む数十人の賃借人は、簡単に立ち退いてはくれません。不動産を売却するのも、困難です。
Ａさんは、2億円が払えません。何か手立ては……物納が、ありました。

自用底地物納

このアパートは…敷地の更地評価額が7億円で、借地権割合が70％の地域にあります。土地を借地権部分と底地部分とに分けると、底地部分は30％の約2億円となり、「相続税」に見合います。
Ａさんは、底地部分だけを2億円で物納しました。物納後は、国が地主です。Ａさんは借地人となり、以降は国に地代を払います。
土地については、《完全所有権》が「借地権」になったものの、建物とその敷地利用権は守れるわけです。そして、一度は納めた底地を買戻すこともできるのです。底地部分のみの物納は、『自用底地物納』と呼ばれています。

納税から地代へ

物納した土地の固定資産税と都市計画税は、年間130万円でした。国に払う地代年額は、400万円になりました。物納後は、国が所有者になるので、固定資産税等を払わなくてよくなりました。ですから..実際の負担増は差額の270万円です。
20年の延納に比べると、わずかな負担です。また、「延納相続税」を納めるのではなく、地代を払うわけです。したがって、支出した金額は、必要経費となるのです。
このケースでは、地代年額は土地の更地相続税評価額の0.6％程であり、固定資産税等の約3倍となっていました。

地代の設定基準

地代は、「普通財産貸付算定基準」という通達によって定められます。
算出された地代が《近隣の相場》を上回る地域も多く、その場合は、《近隣の相場》を基準として減額されます。店舗事務所等で用途が住宅以外の場合は、地代が高く設定されるので要注意です。

自己借地権

借地権が設定されている土地の譲渡を、「底地の譲渡」と言います。地主が、借地人が使用している土地(底地)を、そのまま売却するのです。「底地売買」とも言われ、よく行われています。
自分が所有している、完全所有権の土地を…借地権部分と底地部分とに分けて、借地権部分は残して底地部分だけを譲渡する場合があります。
譲渡後は、元の所有者が、自ら借地権をもつことになります。借地権設定者が底地部分を譲渡することで、借地権者に変わるのです。
これを、「自己借地権」と言います。

違法？

借地借家法で、「自己借地権」は、認められていません。借地権付分譲マンションや定期借地等、例外もありますが…。
Ａさんが行った「自用底地物納」は、正真正銘、「自己借地権」です。法的にはＮＧなのですが…「相続税」の重圧が、この超法規的な手法を承認してくれたようです。(理屈についていろいろ考え方はあるようです。)何はともあれ、使えるものは活用しましょう。

超法規！

物納申請は、《相続税破産》を免れるために必要な手段です。相続税納税対策に窮したときの安全弁が、物納なのです。
〈更地や底地でないから〉とか〈自宅や古アパートだけだから〉など、物納できないと思い込み…物納申請をせず、《相続税破産》してしまう場合が多々あります。
しかし、このような場合にこそ、物納するべきなのです。超法規的な「自用底地物納」までもが、認められているわけですから。
ただし、「相続税」の申告期限内に物納申請をしなければ、認められません。チャンスを逃さぬよう、ご用心。